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中国

2014.05.18

中国の土地制度の問題点①

中共中央党校国際戦略研究所副所長の周天勇が最近、中国の土地制度と土地売買にまつわる問題を率直に分析し、注目を浴びている。この土地問題は中国の政治・経済・社会に存在する矛盾や問題点を象徴している。要旨を2回に分けて掲載する。

中国の土地には国有と集団所有の2形態が混在している。都市では国有で、農村では集団所有が原則であるが、例外はかなりある。都市の土地は文化大革命の際資本家を追い出して労働者に与えた。文革終了後元の所有者は土地の返還を求めたが、文革中に占拠し始めた人の中には返還要求に応じない者が居るため、土地の権利関係は不明確になっている。

土地の使用権を行政府が売却できることになっているところに問題がある。
土地使用権の売買が始まったのは90年代末であった。このような制度は当初「協議出譲」、これは後に「招拍挂」と呼ばれる制度に改められた。使用権を売却できるのは政府だけであり、いかなる経済体や公司もできない。この制度が腐敗を生む原因になっている。ほとんどすべての不動産をめぐって贈収賄が行われている。幹部を保護するためにも、腐敗を絶滅するためにも政府が土地の使用権を処分する制度を速やかに改革しなければならない。

使用年限についても問題がある。農地の使用権は最初5年だったが、15年、さらに現在は30年になっている。工業用地は20ないし50年である。土地の使用権が満期になると、使用者は土地の使用許可手続きをあらためてしなければならず、契約更改金を納めなければならない。それをしなければ当局は、強制的に取り上げることもできる。

政府は元来無償で土地を貸与した。「協議出譲」制では政府と使用者は一対一で協議した。価格を決定するためであり、書記や市長などと関係がよければ比較的安価に使用権を得ることができた。現在の「招拍挂」制では、使用権は入札にかけられるので、政府は1畝(6.67アール)数百元で入手した土地を30万、50万、100万元で転売しており、500万、600万、はなはだしい場合2千万元に上ることもある。
このようにして得た利益は、2010年~13年、平均3兆元に達し、2013年は4兆1000億元であった。2014年第1四半期は1兆1000億元で、前年同期比40%増である。
ここ数年、土地の使用権許諾からの収入は住宅売却額の半分を占めている。昨年の売却は約10億平米であり、1平米は約7000余元、総額は7~8兆元であった。そのうち土地の使用権が4.1兆元、これに税金を加えると住宅売上の約65%になる。本年、北京市の土地使用権料はますます高騰している。しかし、一部の国有企業はどんなに高くても入手している。今後さらに高騰すると見ているのである。

住宅供給が独占状態にあり、競争がない。低所得者用の住宅(「保障房」と呼ばれる)の建設について多くの地方政府は中央に対し、過去1年で1000万戸建設したと言っているが、虚偽であり、実際にはそんなに多くない。地方にはそんなにお金はない。
商業用の住宅(「商品房」と呼ばれる)については、すべての住宅開発は「房地産公司」が行なうことになっており、個人が土地を確保し、自前で住宅を建設することは許されない。集合住宅も同じことである。



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