平和外交研究所

中国

2014.05.19

中国の土地問題②

現在の土地住宅制度は多くの問題を惹起しており、中国経済は非常に大きな危険にさらされている。

第一に、我々は農民の搾取と、住宅を購入するのに精いっぱいの人たちに対する税金で都市化を進めている。国民党は台湾へ移って以降土地改革を行ない、地主の土地を強制収用し、農民に与えた。農民は後に、土地を売買すること、賃貸に出すことが可能となり、政府は税を徴収した。価格上昇が100%の場合40%、200%なら50%などと税を賦課したが、一定程度農民に残したので、農民は手元に残った資金で企業を立ち上げることができた。台湾には多くの中小企業があるが、こうして形成された土地資本の基礎の上で企業を設立した。また、農民は金があるなら都市で住宅を購入することもできた。

中国の都市には年若い農民が3億人いるが、多くは高等学校(高中)を卒業後直ちに農村から出てきており、農村には帰れない。45歳以上の農民は30年後、40年後には寿命となる。結局、農村の住居は誰も住まなくなり、農村は衰え、消滅する。過去20年間ですでに100万の農村が消滅した。今後20年に、さらに100ないし200万がなくなると見られている。現在都市に滞在している3億人の農民のなかで自己の住居をもっているものはごく少数であり、大部分は工場の寝床、「城中村(都市の中の村)」、地下室、鳩小屋のようなところで暮らしている。今後20年、30年にさらに3億人が都市に流入するだろうが、住むところはない。一方、5年前、あるいは10年前に1平米5千元で購入した住宅が、平米5万元に値上がりしても税は取られない。政府は財を持つ者はそのままにしておいて貧しい人から税を徴収している。

政府はいつまでも土地を売り続けることはできない。都市化はいずれ終る。たとえば、ある都市に対し、中央は30平方キロの土地処分を許可したとする。5年間に、書記や市長は15平方キロを売り出した。次の5年間に次の書記や市長が15平方キロを譲渡した。全部処分したところで、中央はそれ以上の土地処分は許可しないだろう。どうなるか。
企業にとっても深刻な問題がある。50年の使用権を購入して起業したとする。50年後、その企業は貸与手続きを再び行い、一定額を納めなければならない。最初に購入した時は3万元、あるいは5万元であったものは20年もたつと大変値上がりしているであろう。そのとき購入費を負担できなければどうなるか。

土地使用の期限が切れると国有に戻るというのが法律だが、巨大な政治的・社会的危険がある。70年後 本来政府は人民のために奉仕するはずである。住居費が高騰すれば政府は貯蓄から経費を払って賄うべきである。もし、低下しすぎていれば政府は儲けている農民から貯蓄を取り上げればよい。これが農民を保護することになる。現在政府がしていることはその正反対である。価格が高騰していると飢餓売却をする。土地の価格が入札しても目標価格に達しなければ、政府は土地を渡さない。農民の土地は保護するのでなく、略奪している。

2014.05.18

中国の土地制度の問題点①

中共中央党校国際戦略研究所副所長の周天勇が最近、中国の土地制度と土地売買にまつわる問題を率直に分析し、注目を浴びている。この土地問題は中国の政治・経済・社会に存在する矛盾や問題点を象徴している。要旨を2回に分けて掲載する。

中国の土地には国有と集団所有の2形態が混在している。都市では国有で、農村では集団所有が原則であるが、例外はかなりある。都市の土地は文化大革命の際資本家を追い出して労働者に与えた。文革終了後元の所有者は土地の返還を求めたが、文革中に占拠し始めた人の中には返還要求に応じない者が居るため、土地の権利関係は不明確になっている。

土地の使用権を行政府が売却できることになっているところに問題がある。
土地使用権の売買が始まったのは90年代末であった。このような制度は当初「協議出譲」、これは後に「招拍挂」と呼ばれる制度に改められた。使用権を売却できるのは政府だけであり、いかなる経済体や公司もできない。この制度が腐敗を生む原因になっている。ほとんどすべての不動産をめぐって贈収賄が行われている。幹部を保護するためにも、腐敗を絶滅するためにも政府が土地の使用権を処分する制度を速やかに改革しなければならない。

使用年限についても問題がある。農地の使用権は最初5年だったが、15年、さらに現在は30年になっている。工業用地は20ないし50年である。土地の使用権が満期になると、使用者は土地の使用許可手続きをあらためてしなければならず、契約更改金を納めなければならない。それをしなければ当局は、強制的に取り上げることもできる。

政府は元来無償で土地を貸与した。「協議出譲」制では政府と使用者は一対一で協議した。価格を決定するためであり、書記や市長などと関係がよければ比較的安価に使用権を得ることができた。現在の「招拍挂」制では、使用権は入札にかけられるので、政府は1畝(6.67アール)数百元で入手した土地を30万、50万、100万元で転売しており、500万、600万、はなはだしい場合2千万元に上ることもある。
このようにして得た利益は、2010年~13年、平均3兆元に達し、2013年は4兆1000億元であった。2014年第1四半期は1兆1000億元で、前年同期比40%増である。
ここ数年、土地の使用権許諾からの収入は住宅売却額の半分を占めている。昨年の売却は約10億平米であり、1平米は約7000余元、総額は7~8兆元であった。そのうち土地の使用権が4.1兆元、これに税金を加えると住宅売上の約65%になる。本年、北京市の土地使用権料はますます高騰している。しかし、一部の国有企業はどんなに高くても入手している。今後さらに高騰すると見ているのである。

住宅供給が独占状態にあり、競争がない。低所得者用の住宅(「保障房」と呼ばれる)の建設について多くの地方政府は中央に対し、過去1年で1000万戸建設したと言っているが、虚偽であり、実際にはそんなに多くない。地方にはそんなにお金はない。
商業用の住宅(「商品房」と呼ばれる)については、すべての住宅開発は「房地産公司」が行なうことになっており、個人が土地を確保し、自前で住宅を建設することは許されない。集合住宅も同じことである。

2014.05.10

登記制度改革はまだまだである

中国経済の主要問題の一つである不動産の登記制度改革について華夏時報の記事を5月10日の大公報が転載している。要約すれば次のとおりである。

不動産を統一的に登記する制度の確立は土地問題の核心であるが、難問である。
関係する部(日本の各省にあたる)・委員会は10を超える。
国土部は8日、不動産登記局が正式に成立し、全国の土地、家屋、林業地、草原、海域などの登記を管轄すると発表した。また、この発表に先立って、2016年から統一登記制度を全国で実施することになっており、今年から3年くらいで統一登記制度を完成し、4年くらいの間に統一不動産登記情報を管理する基礎的システムを作動させることになっていた。
しかし、関係部門を取材したところ、まだそのようには進展しておらず、まだかなりの時間が必要である。
中国で不動産の統一登記の必要性が認識され始めたのはかなり以前のことである。しかし、それ以後の進展は緩慢であった。不動産登記の分野では中心になる部門が複数あり、また各部門の権益が重複しているからである。
2014年1月、中央は不動産登記の職責を整理することに関する通知を発出した。まず職責の整理を行ない、その上で国土部の関係機構整備と人員強化を実行し、国土部の地籍管理司に不動産登記局の看板を掛けることになった。しかし、8日に国土部のサイトをチェックしたところ、依然として「地籍司」が存続し、「不動産局」は見当たらなかった。また、不動産局の職責について国土部の説明を求めると、「今年の重点任務は不動産登記制度のトップの設計を行なうことである」ということであった。
不動産の統一登記制度を作る目的は家屋・土地税を徴収する前提条件を準備することである。
2013年11月に国務院常務会議は不動産登記局の設立を加速するよう指示し、上記の2014年1月の中央の通知により不動産統一登記工作の最高司令官となった国土部は統一登記のトップ設計を行なう責務が課せられた。しかし、国土部から中央に対して機構編成の拡大の申請が提出されているが、今日に至るも回答が出ていない。中央の一般的方針は政府機構の増大を極力避け、配置人員は増加させず減少させるべきというものであり、大登記局を設置することは困難なのである。国土部に限らず、地方でも人員をいかに確保するか、大問題である。
統一登記制度を確立するには関係各部門の職責の調整、利益配分の公平化が必要となり、これには時間がかかる。
「物権法」は、国家が不動産の統一登記制度を実施すると定めている。しかし、登記の範囲、機構、処理手続きなどは別の法令で決められている。
2013年、国務院は国務院機構改革および職能調整方案任務分担通知によれば、4月末までに家屋登記、林業地登記、草原登記、土地登記などの職責を調整することになっているが、現在に至るもできていない。

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